【2026年最新版】リバースモーゲージ完全解説

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──経営者が「自宅を売らずに老後資金を確保する」ための現実的な選択肢

「老後資金は不安だが、自宅は売りたくない」
「事業を引退した後も、今の家に住み続けたい」
「相続よりも、まずは夫婦の生活を優先したい」

こうした悩みを抱える経営者・元経営者にとって、
近年、現実的な選択肢として注目されているのが

✔ リバースモーゲージ

です。

リバースモーゲージは、
自宅を担保にしてお金を借り、死亡時に自宅を売却して返済する仕組みで、
「持ち家はあるが、現金収入が乏しい」高齢期に有効な制度です。

本記事では、
2026年時点の最新制度動向を踏まえつつ、
経営者がリバースモーゲージを検討する際の
メリット・デメリット・注意点・相続との関係までを
体系的に解説します。

■ 1. リバースモーゲージとは何か？

リバースモーゲージとは、

✔ 自宅を担保に金融機関から融資を受け

✔ 生存中は利息のみ、または返済不要

✔ 死亡時に自宅を売却して元本を一括返済する

という仕組みのローンです。

通常の住宅ローンとは「返済の流れ」が逆になるため、
Reverse（逆）Mortgage と呼ばれます。

■ 通常の住宅ローンとの違い

項目通常の住宅ローンリバースモーゲージ
借入時期現役期高齢期
返済方法毎月元利返済原則、死亡時に一括返済
居住返済中も居住死亡時まで居住可能
返済原資収入自宅売却代金
相続自宅を相続原則、売却される

■ 2. 経営者がリバースモーゲージに向いている理由

リバースモーゲージは、
一般的なサラリーマンよりも
経営者・元経営者との相性が良い制度です。

✔ 理由①：老後の収入が不安定になりやすい

経営者は、

  • 公的年金が比較的少ない
  • 役員報酬がゼロになる
  • 退職金が未確定

というケースが多く、
「資産はあるがキャッシュフローが弱い」
状態に陥りやすい。

リバースモーゲージは
不動産を現金化せず、キャッシュフローを生む仕組み
として機能します。

✔ 理由②：自宅への思い入れが強い

経営者の場合、

  • 事業成功の象徴
  • 家族の歴史
  • 住み慣れた環境

といった理由で
「自宅を売りたくない」という意向が強い。

リバースモーゲージは
住み続けながら資金化できる数少ない手段です。

✔ 理由③：相続より“自分たちの生活”を優先したい

近年の経営者層では、

  • 子どもは独立している
  • 相続財産を残す必要性が低い
  • 夫婦2人の老後を重視したい

という価値観が増えています。

この場合、
リバースモーゲージは合理的な選択肢になります。

■ 3. リバースモーゲージの主な利用目的

経営者が実際に使うケースは以下が多い。

✔ 老後の生活費補填

年金だけでは不足する生活費を補う。

✔ 医療費・介護費の確保

高額な自費医療・介護サービスへの備え。

✔ 住宅の修繕・リフォーム費用

バリアフリー改修、耐震補強など。

✔ 借入金の整理

個人保証の整理や、老後の債務軽減。

✔ 相続対策（相続財産を減らす）

相続税対策として、あえて不動産を減らす。

■ 4. リバースモーゲージのメリット

◆ メリット①：自宅を売らずに資金を確保できる

住み慣れた家を手放す必要がない。

◆ メリット②：毎月の返済負担が軽い

多くは「利息のみ」または「返済不要」。

◆ メリット③：高齢でも利用可能

60歳・65歳以上から利用できる商品が多い。

◆ メリット④：相続税対策になる

自宅が売却される前提のため、
相続財産を圧縮できる。

■ 5. リバースモーゲージのデメリット・注意点

ここが最重要です。

⚠ 注意点①：相続人に不動産が残らない

原則として、

✔ 死亡時に自宅は売却される

✔ 相続人は現金を受け取らない

相続人の同意が必要なケースも多く、
事前の家族説明は必須。

⚠ 注意点②：不動産価格下落リスク

不動産価値が下がると、

  • 借入限度額が減る
  • 追加融資が受けられない

可能性がある。

⚠ 注意点③：長生きリスク

想定より長生きすると、

  • 融資枠を使い切る
  • 追加資金が得られない

というリスクもある。

⚠ 注意点④：対象不動産が限定される

多くの場合、

  • 都市部
  • 戸建て
  • 一定以上の評価額

など条件が厳しい。

⚠ 注意点⑤：金利変動リスク

変動金利型が多く、
将来の利息負担が増える可能性あり。

■ 6. リバースモーゲージと「リースバック」の違い

よく比較される制度です。

項目リバースモーゲージリースバック
所有権維持売却
資金借入売却代金
居住継続賃貸として居住
相続原則不可不可
家賃不要必要

■ 7. 経営者が検討する際のチェックポイント

✔ 家族（相続人）の理解は得られているか

✔ 他の老後資金（年金・保険・不動産収入）はあるか

✔ 不動産価値は安定しているか

✔ 長生きした場合の代替資金はあるか

✔ リバースモーゲージ以外の選択肢と比較したか

■ 8. リバースモーゲージが「向いている経営者」

✔ 自宅に住み続けたい
✔ 相続より老後生活を重視
✔ 不動産価値が高い
✔ 子どもが独立している
✔ 老後資金に不安がある

■ 9. 向いていない経営者

✖ 自宅を子どもに残したい
✖ 不動産価値が低い
✖ 長生きリスクに備えがない
✖ 相続人の同意が得られない

■ 10. まとめ：リバースモーゲージは「老後の資金戦略の一手」

✔ 自宅を売らずに老後資金を確保できる

✔ 経営者のキャッシュフロー改善に有効

✔ 相続とのバランス調整が必須

✔ 家族との事前共有が最重要

✔ 他の制度と比較して慎重に判断すべき

リバースモーゲージは、
「最後の資産活用策」であり、
決して万能ではありません。

しかし、
条件が合えば
老後の生活の質を大きく高める選択肢になります。

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