競売の特別売却とは？仕組み・メリット・注意点を徹底解説！

1. はじめに

不動産競売には「入札方式」と「特別売却方式」の2つの売却方法があります。
特に「特別売却」は、競売に参加したいが入札手続きが煩雑だと感じる人にとって魅力的な選択肢です。

本記事では、
✅ 特別売却の仕組み
✅ 入札方式との違い
✅ 特別売却のメリット・デメリット
✅ 投資家・企業経営者が知っておくべき活用ポイント
について詳しく解説していきます！

2. 競売の特別売却とは？

2-1. 特別売却の定義

「特別売却」とは、通常の競売で入札が行われずに売れ残った不動産を、先着順で購入できる制度です。

通常の競売（入札方式）では、最も高い金額を提示した人が落札しますが、
特別売却では、決められた最低価格（売却基準価格）で先着順に販売されます。

📌 特別売却のポイント

• 入札不要！先着順で購入可能
• 最低落札価格が決まっているため、価格交渉が不要
• 通常の競売で売れ残った物件が対象
• 裁判所の監督のもと、安全に取引できる

3. 特別売却の流れ

競売の特別売却は、以下の流れで進められます。

3-1. 競売入札の終了

通常の競売では、複数の入札者が価格を提示し、最も高額な入札者が落札します。
しかし、入札が行われなかった場合や、落札者が代金を支払えなかった場合は、その物件が売れ残ることになります。

3-2. 特別売却の公告

競売入札が終了し、売れ残った物件は「特別売却」として再度公告されます。
公告される物件は、裁判所のホームページや公告掲示板などで確認できます。

3-3. 先着順で購入申し込み

特別売却では、通常の入札とは異なり、
✅ 先着順で購入申し込みを行うことが可能！
✅ 最低価格（売却基準価格）が決められているため、交渉は不要！

このため、市場価格よりも安く不動産を購入できる可能性が高いのが特徴です。

3-4. 売却決定・代金納付

申し込みが受理されると、
✅ 裁判所が売却を正式に決定
✅ 代金を納付し、不動産の所有権が移転
という流れになります。

4. 特別売却と入札方式の違い

特別売却は、
✅ 競争が少なく、シンプルな手続きで購入できる点がメリット
✅ しかし、人気のある物件はすぐに売れてしまうため、迅速な判断が求められる
という特徴があります。

5. 特別売却のメリット

特別売却には、以下のようなメリットがあります。

✅ 5-1. 入札手続きが不要で簡単

通常の競売では入札書類の準備や価格の検討が必要ですが、
特別売却は「先着順」で申し込めるため、スピーディーに不動産を取得できます。

✅ 5-2. 競争が少ないため、割安で購入できる可能性が高い

通常の競売では、競争が激しく、価格が上昇することもありますが、
特別売却は入札者がいなかった物件が対象のため、比較的安く購入できるチャンスがあります。

✅ 5-3. 確実に購入できる

入札では、競争相手が高い金額を提示すると落札できませんが、
特別売却では申し込めば確実に購入できる可能性が高いです。

6. 特別売却の注意点

特別売却にはデメリットもあるため、購入前に注意が必要です。

⚠ 6-1. 物件の問題点を慎重にチェック

特別売却に回される物件は、通常の競売で売れなかったものが多いです。
そのため、
✅ 立地や建物の状態に問題がある可能性
✅ 占有者（前の所有者や借主）が退去していないケース
などのリスクを事前に確認しましょう。

⚠ 6-2. 競売物件の契約不適合責任がない

特別売却物件も通常の競売と同じく、売主側に契約不適合責任（欠陥に対する保証）がないため、
購入後に問題が発生しても、基本的に自己責任となります。

⚠ 6-3. 競売物件の調査が必要

• 裁判所の「競売3点セット（物件明細書・評価書・現況調査報告書）」を事前にチェック
• 不動産の占有状況や周辺環境を自分で調査する

事前に十分な調査を行うことで、リスクを回避できます。

7. まとめ

✅ 特別売却とは、競売で売れ残った物件を先着順で購入できる制度！
✅ 入札が不要で、最低落札価格で購入できるため、手続きがシンプル！
✅ 競争が少なく、市場価格より安く購入できる可能性が高い！
✅ ただし、売れ残った物件であるため、リスクや瑕疵に注意が必要！
✅ 購入前には、裁判所の競売情報や現地調査をしっかり行うことが大切！

特別売却は、不動産投資や事業用物件の取得を検討している企業経営者・投資家にとって、大きなチャンスとなります。
一方で、慎重なリスク管理と事前調査が成功のカギとなるため、しっかりと情報収集を行いましょう！