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事業承継やM&Aの場面で、貸家建付地の相続税評価額の算出は重要です。貸家建付地の評価は、借家人の権利があるため特定の評価減が適用され、通常の宅地と比べて相続税評価額が低くなることがあります。本記事では、貸家建付地の評価方法、税額への影響、節税対策などを詳しく解説します。
貸家建付地とは？
「貸家建付地」とは、賃貸物件の敷地として利用されている土地で、賃貸用の建物が建てられています。所有者が賃貸として貸し出しているため、その土地には借地権や賃貸権など第三者の権利が設定されています。このため、貸家建付地の相続税評価においては通常の宅地とは異なる扱いがされます。
貸家建付地の相続税評価額の計算方法
貸家建付地の評価には、「借地権割合」と「借家権割合」を考慮し、通常の宅地より評価額を減額することが可能です。以下に評価額の基本的な計算式を示します。
貸家建付地の評価額計算式
評価額=自用地評価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
この計算式により、借地権や借家権の分が評価から控除され、相続税負担が軽減されます。
計算例
- 自用地の評価額: 1億円
- 借地権割合: 70％
- 借家権割合: 30％
- 賃貸割合: 80％（建物の80％が賃貸用）
計算
1億円 × (1 - 0.7× 0.3 × 0.8) = 8,320万円
この例では評価額が8,320万円に減額され、相続税の課税対象が低くなることで節税が実現します。
借地権割合と借家権割合、賃貸割合について
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借地権割合
借地権割合は、国税庁が毎年発表する路線価に基づき、地域ごとに設定されます。借地権割合は地域や地価により異なるため、事前に確認が必要です。 -
借家権割合
借家権割合は、借家権者（賃借人）の権利を反映する割合で、通常30％に設定されています。賃貸契約が継続する限り、土地の利用に制限があるため、借家権割合が適用されます。 -
賃貸割合
建物のうちどれだけの部分が賃貸用であるかを示す割合です。自宅や事務所などの自用部分がある場合は、その分が差し引かれ、賃貸割合が決定されます。
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貸家建付地の評価減の活用による相続税の節税効果
貸家建付地の評価減は、相続税対策において大きな節税効果を生む可能性があります。特に、土地の価値が高い都市部では、この評価減を活用することで、相続税の課税対象を大幅に減らせる可能性があります。以下は節税効果の具体的な例です。
- 通常の評価額: 1億円（借地権なし）
- 貸家建付地評価: 8,320万円（上記の例を参考）
節税効果
評価額が8,320万円となることで、相続税が発生する基準額が抑えられ、相続税率が同一であれば、数百万円単位での税負担軽減が期待できます。
事業承継やM&Aの場面での貸家建付地の活用方法
貸家建付地の評価額を抑えることにより、事業承継やM&Aにおける資産評価のバランスを整え、後継者への負担を軽減することが可能です。また、貸家建付地の評価は、後継者に賃貸物件を継承する場合の税負担を抑える上でも有効です。
活用法の一例
- 不動産管理会社を利用する
不動産管理会社を設立し、賃貸物件をその会社に管理させることにより、相続税の課税対象が個人から法人に移行します。