はじめに｜銀行が積極的に貸している今こそ、確認すべきことがある

2026年10月19日付の日本経済新聞は、地方銀行の不動産業向け融資がこの1年間で約3兆円増加し、過去最大の伸びを記録したと報じました。

記事では、都心5区における不動産融資の約6割が、銀行の本店所在地の都道府県外で行う「越境融資」であることも取り上げています。

一方、金融庁は以前から、地方銀行の不動産関連融資についてリスク管理上の問題を指摘してきました。2026年3月には、融資ポートフォリオに占める不動産向け融資の割合が高い銀行へのヒアリングで、管理態勢に改善の余地がある事例が確認されたと報じられています。

これらのニュースは、不動産業界や金融機関だけの問題ではありません。

銀行の融資姿勢が変化すれば、不動産投資を行う企業はもちろん、設備投資や運転資金の借り入れを検討する一般の中小企業にも影響する可能性があります。

経営者が考えるべきなのは、「銀行が貸してくれるか」だけではありません。「借りた資金を、金利が上昇しても返済できるか」「必要なときに追加融資を受けられるか」という視点です。

結論｜不動産融資の拡大を、将来の資金調達リスクという視点で捉える

今回のニュースから押さえておきたいポイントは、次の4つです。

1. 地銀の不動産融資が増え、融資ポートフォリオに占める不動産関連融資の比重が高まっている。
2. 越境融資の拡大により、遠隔地の融資先や担保不動産の実態把握が課題となっている。
3. 金融庁は融資の増加そのものではなく、リスク管理やストレステストが十分かを問題視している。
4. 中小企業は、融資可能額だけで投資判断をせず、金利上昇や売上減少を想定した資金繰りを準備する必要がある。

ただし、これらのニュースから、直ちに中小企業向け融資全体が縮小すると断定することはできません。今後の融資姿勢は、金融機関ごとの経営方針や融資先の信用力、資金使途などによって異なります。

1．地銀の不動産融資はどこまで増えているのか

日本経済新聞の記事によると、国内銀行の不動産業向け貸出残高は2026年6月末時点で120兆7,588億円に達しました。また、地銀の不動産業向け融資は、この1年間で約3兆円増加したと報じられています。

別のデータとして、日本総研が2025年10月に公表したレポートでは、第二地方銀行を除く地銀の不動産業向け融資残高は、2025年9月末時点で45兆192億円でした。前年同期比では6.6％増、2020年9月末と比較すると32.3％増です。

日本総研は、不動産・建設業向け融資が地銀の貸出残高に占める割合が2割を超え、個人向け住宅ローンなどを含めると、不動産関連融資の比重がさらに高くなると指摘しています。

なお、日経新聞の「融資全体の約18％」という数字と、日本総研の「不動産・建設業向け2割超」という数字は、集計対象や業種区分が異なります。単純に比較することはできません。

それでも、複数の資料から、不動産関連融資が地銀の貸出において重要性を増していることが分かります。

2．なぜ地方銀行は不動産融資を増やしているのか

背景の一つは、地域ごとの資金需要の違いです。

人口減少や企業数の減少が進む地域では、新たな融資先を開拓することが難しくなる場合があります。一方、東京などの都市部では、不動産開発や投資用物件の購入など、まとまった資金需要が生まれています。

こうした状況から、地方銀行が従来の営業基盤を越えて融資先を開拓する動きが広がってきました。

また、不動産融資は1件当たりの金額が大きく、銀行にとって貸出残高や収益を伸ばしやすい分野です。

ただし、融資残高が増えることと、融資の健全性が高まることは同じではありません。

不動産価格が上昇している局面では、担保価値の上昇によって融資が成立しやすくなる場合があります。しかし、価格が下落すれば、担保によって回収できる金額が減少する可能性があります。

重要なのは、融資額の増加に見合う審査能力とリスク管理が確保されているかという点です。

3．都心5区で越境融資が約6割という意味

越境融資とは、ここでは銀行の本店所在地の都道府県外にある企業などへの融資を指します。

日本総研の分析では、地銀の法人向け融資の5割強が越境融資であり、不動産業向けでも越境融資の存在感が大きいとされています。

日本経済新聞の記事では、価格高騰が続く都心5区の不動産融資について、約6割が越境融資であると報じられました。

越境融資には、銀行が新しい取引先を獲得できるというメリットがあります。借り手にとっても、地元以外の金融機関から資金を調達できる可能性があります。

一方、金融庁は越境融資について、地元の融資先と比較して、経営者との関係構築や現地調査、融資後の継続的な情報収集が難しくなる場合があると指摘しています。

融資先の実態を十分に把握できなければ、業績悪化や不正の兆候を見逃すリスクもあります。

ただし、越境融資であること自体が危険という意味ではありません。地域外への融資にも合理性があり、適切な管理態勢が確保されているかどうかが重要です。

4．金融庁が警鐘を鳴らす本当の理由

2026年3月のダイヤモンド編集部の記事では、金融庁が不動産業向け融資の割合が高い十数行を対象にヒアリングし、リスク管理態勢に改善の余地がある銀行を確認したと報じられています。

記事で紹介された主な問題は、次のとおりです。

不動産向け融資の上限が定められていない

特定の業種に融資が集中しすぎないよう、融資ポートフォリオを管理する必要があります。

不動産向け融資の比率が高いにもかかわらず、上限が設定されていない場合、市況悪化時の影響を十分に管理できない可能性があります。

ストレステストが不十分

ストレステストとは、金利上昇や不動産価格の下落など、厳しい経済環境を想定して、融資先の返済能力や金融機関の損失への耐性を検証することです。

平常時に問題がない融資でも、金利が上がり、不動産価格が下落し、空室が増えた場合には返済能力が大きく変化することがあります。

金融庁が重視しているのは、こうした悪化局面を想定した管理ができているかという点です。

なお、立ち入り検査については、改善が見られない場合の選択肢として報じられたものであり、すべての地銀に検査が実施されると決まったわけではありません。

5．中小企業への影響①｜不動産融資の審査が厳しくなる可能性

金融当局の問題意識を踏まえると、金融機関が不動産向け融資の審査基準や管理態勢を見直す可能性があります。

その場合、影響を受ける可能性があるのは、不動産会社だけではありません。

例えば、次のような企業です。

• 収益物件を購入し、賃貸収入を得ようとする企業
• 自社ビルや工場などの取得を検討している企業
• 不動産を担保に運転資金を調達している企業
• 不動産開発や建設関連の事業を行う企業

ただし、金融庁の指摘だけを理由に、一般の中小企業向け融資が一律に厳しくなるとまではいえません。

金融機関は、事業の収益性や返済能力、担保、取引実績などを総合的に判断します。重要なのは、必要な資金を借りられることを前提にするのではなく、融資条件が変わった場合にも対応できる計画を持つことです。

6．中小企業への影響②｜金利上昇で投資採算が悪化する

不動産投資では、物件価格だけでなく、借入金利が収益性を左右します。

例えば、1億円を借り入れた場合、金利が年1％から年2％に上昇すると、元本残高が変わらない単純計算では年間利息が100万円増えます。

実際の負担増は、借入残高、返済方式、金利条件などによって異なりますが、借入額が大きいほど金利変化の影響も大きくなります。

賃貸物件では、空室や修繕費の増加が重なれば、キャッシュフローがさらに悪化する可能性があります。

設備投資や新規事業でも同じです。売上予測が計画を下回った場合や、原材料費・人件費が上昇した場合に、返済を続けられるかを事前に確認する必要があります。

7．中小企業経営者が今すぐ確認したい5項目

① 借入金の一覧を作る

金融機関ごとに、借入残高、金利、返済期限、毎月の返済額、金利の種類を整理します。

② 金利上昇の影響を試算する

変動金利の借入について、金利が1％、2％上昇した場合に利息負担がどの程度増えるかを確認します。

③ 投資後の資金繰りを検証する

売上減少、空室増加、原価上昇などのシナリオを想定し、返済後に必要な運転資金が残るかを確認します。

④ 資金調達先を確認する

一つの金融機関に依存しすぎていないか、借り換えや追加融資が必要になる時期はいつかを整理します。

⑤ 銀行に説明できる経営計画を用意する

借入の目的、投資効果、収益見込み、返済原資を数字で説明できるようにしておきます。業績が悪化してからではなく、余裕がある段階で金融機関と対話することが重要です。

8．今後の注目点

今後は、金融庁が銀行のリスク管理態勢の改善をどこまで求めるのか、各金融機関が不動産向け融資の審査・管理をどう見直すのかが注目されます。

また、金利上昇が不動産価格や賃貸需要、投資家の収益性にどう影響するかも重要です。

ただし、融資が一律に縮小する、あるいは不動産価格が必ず下落すると断定することはできません。地域、物件、融資先の信用力によって状況は異なります。

経営者は、ニュースの見出しだけで投資を急いだり、反対に一律に投資を控えたりするのではなく、自社の返済能力と投資採算を基準に判断する必要があります。

まとめ｜借りられる金額より、返せる金額を重視する

地銀の不動産融資拡大と金融庁の警鐘は、金融機関のリスク管理だけでなく、中小企業の資金調達にも関係するニュースです。

経営者が押さえておきたいのは、次の3点です。

• 不動産融資が拡大している局面でも、将来の融資条件が維持されるとは限らない。
• 金利上昇や不動産価格の変化を想定し、投資後のキャッシュフローを検証する。
• 借入先、返済期限、資金繰りを把握し、必要になる前に金融機関と対話する。

経営者が見るべきなのは、融資を受けられるかどうかだけではありません。環境が変化しても返済を続け、事業を成長させられるかどうかです。

不動産投資でも、本業の設備投資でも、この視点を持つことが安定した経営につながります。

出典・参考資料

• 日本経済新聞「地銀の不動産融資、最大の伸び　価格高騰の都心5区は6割が『越境融資』」2026年10月19日（提供記事）
• 金融庁「地銀の『越境貸出』の現状と課題」『金融財政事情』2025年12月9日
  https://www.fsa.go.jp/frtc/kikou/2025/20251209_kinzai.pdf
• 日本総研「地方銀行における不動産関連融資の拡大と内包するリスク」2025年10月29日
  https://www.jri.co.jp/MediaLibrary/file/report/research/pdf/16210.pdf
• ダイヤモンド編集部「地銀の不動産融資増加に金融庁がリスク管理の甘さを問題視、『立ち入り検査』も視野に」2026年3月16日（提供記事）
• 週刊エコノミスト「地銀が頼る不動産融資の危うさ　金利上昇と人口減少の二重苦」2026年4月28日号（提供記事）